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-杨福生

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父亲贷款购房儿子负责还款 父亲去世遗产如何分割?

添加时间:2018年3月31日 来源: 邯郸资深房产律师   http://www.shzsfclawyer.com/
  丁xx和丁zz是兄妹俩,俩人均已成家。丁xx夫妇携子和父亲老丁居住在一套狭小的标准租私房里。眼瞅着孙子到了入学的年龄,为了改善孙子的学习条件,老丁拿出自己积蓄的15万元作为首付款,以自己的名义购买了一套100平米的三居室。房屋总价是60万元,老丁掏了15万元的首付款后,每月2500元的房贷月供款由丁xx夫妇负责交纳。天有不测风云。2005年年底,老丁因病过世。原本和睦的兄妹俩,开始为老丁购买的房子争执不休。妹妹丁zz认为,房产证上既然是父亲的名字,该套房产当然属于遗产范畴,应该由兄妹俩共同继承,她应分割房子的部分产权。而哥哥丁xx则认为,对父亲的赡养义务一直是由他来承担的,当初购买商品房也是父亲的自愿行为,何况房子的月供款也一直是由他在承担。因此,该房产应属于他的个人财产,妹妹没有权利分享。
  争议焦点:该套房子应该如何处理?
  房产律师解答:
  首先,该套房产属于遗产。由于该套房产系老丁贷款购买,且房产登记在老丁名下, 因此该套房产的所有人是老丁,在老丁去世后,应作为老丁的遗产处理。
  其次,丁xx支付的月供款应区别情况确认是对老丁的赠与还是借款。老丁贷款买房后,其与银行形成了借贷合同关系。虽然老丁每月应当向银行交纳的月供款是由丁xx支付的,但由于银行的债务人是老丁而不是丁xx,因此只能将丁xx每月支付的月供款作为其对父亲的经济帮助即赠与或是借款来处理。具体是认定为赠与还是借款,需要丁xx来举证。
  如果丁xx能出示相关证据,比如父子之间的协议、声明或与其兄妹均无利害关系的亲属证词,证明每月2500元的月供是其借给父亲的资金,则丁xx已经支付的月供款总额就应该作为父亲对丁xx的债务来处理。此时,被继承人老丁除了一套房产的遗产外,还有两笔债务,即对银行的房贷债务和对丁xx的债务。在遗产分割中,可将父亲老丁的首付款15万元减去丁xx已支付的月供款总额后,再将剩余部分作为遗产由兄妹俩人合理分配。
  如果丁xx不能出示相关证据表明其已经支付的月供款为对父亲的借款,则部分款项应作为儿子对父亲的经济帮助即赠与。此时房产仍为遗产,但被继承人老丁遗留的债务仅为对银行的剩余债务。
  最后,该套房产是由兄妹俩人平均分配,还是采取不等量分配由俩人协商确定,协商不成时,则可通过诉讼由法院来判决。由于房产作为不动产不同于其他遗产,有其特殊性,因此,不能简单地分割,而应根据实际情况具体分配,在这方面法院享有一定的自由裁量权。就本案而言,考虑到丁xx一直和老人居住,对老人侍侯较多,且丁zz另有居所的实际情况,法院在确定双方的房产份额后,一般会判房子归丁xx所有,但丁xx应给予丁zz相应的补偿。如果确认丁xx已支付的月供款是对其父亲的赠与,此时丁xx需拿出首付的一半即75000元现金加上已支付的月供款的一般补偿给丁zz。如果确认丁xx已付的月供款是对其父亲的借款,则丁xx需要拿出首付款的一半即75000元再减去已支付的月供款总额的一半补偿给丁zz。
  家庭共有房产分割原则:
  家庭成员共同买房置业的形式在实践中是多种多样的。有的是各方共同出资交纳房价款;有的是一部分家庭成员交纳房价款,另一部分家庭成员承担税费、装修费用等;有的是一部分家庭成员交纳购房的首付款,另一部分家庭成员承担对银行的月供款;还有很多是上述各种形式相互交叉的综合类型。由于家庭成员中既有父母子女等血亲,又有岳父母、儿媳、女婿等姻亲;既有祖孙等直系亲属,又有兄弟姐妹等旁系亲属。因此,因房产的约定不明或继承分割等问题引发的房屋产权纠纷,发生频率非常高。这些纠纷,因其发生主体之间的关系不同,处理方式也不同。从目前的司法实践出发,可以对有关纠纷的处理原则进行如下分类:
  1、家庭成员间因产权登记而致产权纠纷的处理原则
  双方或多方出资或以家庭经营期间的收益共同购买的房屋,产权应由出资人共同所有。各自主张产权为个人所有但均提不出有力证据的,不能得到支持。
  如果一方在产权过户时主动放弃登记,各方又无其他约定,在他方已登记过户后才反悔而主张产权所有的,应认定产权归登记方所有,并由登记方退回未登记一方的房款;如果一方在登记时未明确表示放弃产权,虽然房产只登记在另一方名下,但系各方多年共同居住、使用、管理,登记方既未退款又长期无异议的,发生纠纷后,可实事求是地认定产权归出资双方共有,并应将产权证更改过来。
  一方出资购买房屋后,将产权登记为自己和他方所共有,双方又长期共同管理使用该房屋的,可视为出资方赠与他方,产权归双方共有,出资方反悔的,不能得到支持;出资方因某种原因将产权一并登记为他方姓名,但既无赠与他方的意思表示,又长期不让他方知道,经过一段时间后,他方知道并主张权利的,如果出资方提出自己实际出资并持有产权证的证据,他方的主张一般得不到支持。
  2、兄弟姐妹间产权纠纷的处理原则
  父母的遗留房产,由兄弟姐妹中一人以其个人名义领取了产权证,其他兄弟姐妹虽无异议,但一直在此房屋内共同居住、共同生活,因登记一方主张为已独有而发生纠纷的,一般认定登记人是作为全部共有人的代表而登记了产权,房屋产权应归全体兄弟姐妹共有。各方要求析产时,可以按照遗产的分割原则进行产权份额的分割。
  兄弟姐妹数人共同经商、共同生活期间购置的房屋,只要能够证明购房资金系共同经营所得,则虽然购房合同和房产证上登记的是其中一人的名字,一般也应视为登记人代表其他共有人登记了产权,其房屋产权属于兄弟姐妹共有。但如果兄弟姐妹共同生活期间,其中一人自行出资进行经营供养全家,并以自己名义购置了房产,兄弟姐妹为此发生纠纷,购置时若有约定按约定处理,没有约定的,房屋产权一般确认归购置人个人所有。
  3、父母、子女间产权纠纷的处理原则
  父母购置或建造的房屋,登记在子女一人名下,父母去世后,子女为产权发生争议,未登记方负有举证责任,如其无确凿证据推翻登记的,产权一般归登记人所有;如果父母生前没有明确将房产赠与登记人的意思表示,且有确凿证据证明登记人只是作为产权人代表的,则应认定房屋产权归父母所有,由父母的法定继承人继承。
  父母用子女的赡养费购、建房屋并登记了产权的,产权应确认归父母所有。子女主张产权共有的,一般得不到支持;如果子女在出资时已明确了是与父母共同购、建的,房屋产权应认定为父母子女共有。子女因结婚、分家等购、建房屋自住的,产权一般归购、建房屋子女所有;子女在离婚时,父母、兄弟以构、建房时曾有资助为由,主张产权共有的,一般得不到支持。
  4、家庭成员共同建房产权纠纷的处理原则
  家庭成员中一人经批准新建房屋,其他家庭成员如提供少量物料、钱财或劳动投入,发生产权纠纷时,有约定的,应按约定处理;没有约定的,其他家庭成员一般不能取得新建房屋的产权,不易量化的物资投入和劳动投入应属亲属之间的帮助行为,可由产权人予以适当补偿。数额明确的资金投入应按一般借贷予以返还。在农村,父母为子女结婚在自己的宅基地上所盖的房屋,其产权有约定的按约定处理,无约定的视为父母的房产。若该房屋系在分家后的婚前子女的宅基地上建造,并已交付子女在结婚后实际使用的,一般视为父母对子女个人的赠与。若系子女结婚后父母资助建造,则一般视为父母对子女夫妻双方的赠与。

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