邯郸资深房产律师

-杨福生

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在建工程转让的流程是什么 房地产在建工程转让

添加时间:2019年8月20日 来源: 邯郸资深房产律师   http://www.shzsfclawyer.com/

 杨福生,邯郸土地房产律师,现执业于河北中大同律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

在建工程转让的流程是什么

  在建工程的转让是民事主体把其所有权转让给他人的一种民事行为。其需要满足一定的条件才能够进行,不能给任凭当事人恣意的进行转让,还需遵守一定的流程事项。那么,在建工程转让的流程是什么呢我相信你对这个问题一定会产生浓厚的兴趣。今天的就带你详细了解与之相关的法律问题。下面,请看详细介绍。




  一、在建工程转让的流程是什么


  综合现行有关法律法规的规定,通过资产转让方式转让在建工程,应履行以下程序:


  1、对双方已确定的各项转让内容进行逐一清点、核查,或由专业评估机构对目标资产进行评估后确定转让价格,并在此基础上签订书面转让合同;


  2、在相应行政机关办理相关过户登记。因项目公司主要资产转让减少注册资本的,还须通知债权人并在报纸上公告,项目公司在履行完毕相应债权债务关系后办理相应的注销手续;


  3、转受让双方应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案手续;


  4、在建工程相关建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等部分或全部建设手续的更名审批程序;


  5、已签订的设计、施工、监理、银行抵押贷款、商品房预售等在建工程相关合同、协议的权利义务移转程序等。


  通过股权转让方式转让在建工程的,只需签订股权转让协议并按规定办理股权转让的工商变更登记手续土地使用权以出让方式取得,已经支付全部的土地使用权出让金;


  土地使用权已依法登记并取得房地产权证书;


  取得建设工程规划许可证;


  取得建筑工程施工许可证;


  房屋建设的开发投资总额已经完成25%以上。


  因此,只要符合上述条件,并且不违反法律的相关规定,就可以按照上述程序办理在建工程转让。


  三、工程款纠纷风险的防范


  总的来讲,要防范工程款纠纷应从以下几个方面入手


  1、慎重选择合作伙伴。随着市场竞争的日趋激烈,一些承包企业很难揽到工程,所以对工程项目格外珍惜,这容易形成一种志在必得的心理,这种心里促使对合作伙伴诚信度考察的忽视,则往往落得干了活拿不到钱的结局。慎重选择合作伙伴是非常重要的,合作伙伴的资信能力对承包企业的权利实现是至关重要的,故必须对合作伙伴的情况要有所了解,主要包括合作伙伴的股东构成,企业信誉如何,有无违约记录,对外负债,主要固定资产现状如何,项目资金的来源、到位及监管情况等等。


  2、审查建设手续。有些建设工程项目未经有关部门审批或者建设方的建设意图超越审批范围,如果承包方不问青红皂白匆忙承建此工程很可能陷于困境,为以后索要工程款造成障碍。例如,规划部门规划建五层,而发包方却想建到五层以上,这样,如果承包方按发包方意图建设,建设过程中很可能遭到规划部门勒令停工,承包方势必进入僵局。再如,规划部门规划建五层,这样,如果承包方按发包方意图把楼建设到五层以上,事后,该工程被城建规划部门勒令拆除,承包方主张五层以上部分的工程款就有了难度。


  3、请专业人员把好合同关。合同是承包方实现权利的最重要的凭证,合同是否规范、表达是否准确、严密、详细对承包人来讲十分关键。有的人常常认为施工合同都是格式文本,没有什么可以发挥的。其实,这种认识是不正确的,建设部推荐的格式文本是为了双方订立合同方便、规范,但格式合同里是很多可以选择的条款,并且有些是空白条款待当事人根据自己的具体情况填写。签订合同时一定要特别注意把工程款的支付方式、支付期限及违约约定清楚。


  4、完善施工手续。相当一部分工程款纠纷的承包方由于手续不完善,无法取得证据,给对方可乘之机。这种情况下处理纠纷就很被动。故施工过程中,手续一定要完备。比如,工程图纸设计的更改、选材的变更、施工项目的增加等变签单一定要有对方施工代表、监理的签字。


  以上就是的资料整理,我相信大家通过阅读以后可以更加清楚了解在建工程转让的流程是什么这个问题。在民事主体进行所有权转让的过程当中,双方当事人需要仔细的商榷合同的一些细节事项,尽量做到不留任何存在异议的情况。如果大家还有其他法律问题,欢迎咨询,我们会有专业的律师为您提供帮助。





房地产在建工程转让

  习近平总书记说,房子是用来住的不是用来炒的。如今炒房的时代已经一去不复返了,但是房价的价格任然让很多人吃不消。对于房地产工程来说,具备一定条件是可以进行转让的,那么,房地产在建工程转让是怎么样的呢我相信你对这个问题一定会产生浓厚的兴趣。今天的就带你详细了解与之相关的法律问题。下面,请看详细介绍。




  一、房地产在建工程转让


  《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条:;以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:


  1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;


  2、按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上;属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。约定房屋建设工程必须完成开发投资总额的百分之二十五以上,是为了避免一些开发商在取得土地使用权之后不去开发,而是进行倒卖,这样会无形增加土地成本,最终会导致房价高企,不利于房地产市场的稳定。


  二、关于在建工程转让的限制问题。


  1、在建工程是否被司法查封。


  如果在建工程已经遭到司法查封,则是禁止转让的。只有依法解除了司法查封,才可以进行转让。


  2、在建工程是否已经支付了全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。根据法律规定,如果不符合这一条件,也是不可以转让的。需注意的是,取得了土地使用权证书,乃至取得的商品房预售许可证,在事实上也不一定就支付了全部土地使用权出让金,因为有时地方政府对企业会采取一些变通做法,因此一定要审查土地使用金的缴纳单据或由房管部门出具已经支付全部土地使用权出让金的证明。


  3、在建工程的抵押情况。


  《物权法》第一百九十一条规定:;

抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。;因此可见,除非受让人代为清偿债务消灭抵押权,已经设定抵押的在建工程,未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。


  4、在建工程的施工情况。


  建设工程施工合同是就建设工程的进场施工到最后竣工业主与施工方关于权利义务的规定,在建工程是建设工程施工合同的标的,业主与施工方都对该在建工程拥有一定的权利,在业主拖欠巨额工程款的前提下,即使工程竣工,施工方就工程款还有六个月的优先受偿期。因此,虽然无法律明文规定,编者认为在建工程的转让应当经过施工方的同意方可进行。


  5、在建工程是否取得合法手续。


  不仅是土地出让金的缴纳,在建工程的其他方面的合法手续也应具备,例如施工许可证等。因为项目转让后这些手续均要进行依法变更,因此,在建工程取得合法手续也是在建工程可以转让的前提条件。


  6、关于已经取得预售许可证并部分预售的在建工程转让是否需要预购人同意的问题。


  三、在建工程项目转让协议的签订


  在建工程项目转让协议的主要合同条款内容如下:


  1、双方当事

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